用明天的钱，圆今天的住房梦，这种住房消费理念已被多数城市消费者所接受。按揭贷款购房已成为购房者支付购房款的主要方式之一。应银行的要求每位贷款购房者也都购买了抵押贷款房屋保险，而此类保险合同的有效性问题应引起各保险公司的足够重视。

　　《保险法》第11条明确规定：投保人对保险标的应当具有保险利益。投保人对保险标的不具有保险利益的，保险合同无效。衡量投保人对保险标的是否具有保险利益的标志是看投保人是否会因保险标的损毁或灭失而遭受经济上的损失。

　　个人抵押贷款房屋保险的投保人为购房者，其对保险合同的标的物———房屋，因在其取得房屋产权证之前不拥有所有权，因而不具有保险利益。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条明确规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。也就是说在购房者交清全部首付款，且在银行的贷款已全额划到开发商帐户时，房屋所有权转移到购房者名下。在此之前，若房屋发生损毁、灭失，其风险责任应由开发商承担，不会给购房者带来任何经济上的损失。只有在购房者取得产权证后，该房屋的所有权和风险责任才转移到购房者身上，此时购房者对房屋才具有保险利益。但是在实践中，有的保险公司（或银行）却未能正确理解中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第２５条的规定，在投保人不具有保险利益的时候，与之签订了保险合同。

　　中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第25条规定：以房产为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人办理有关保险手续。笔者认为，该条中所指“房产”为已取得产权证的房产，其法律依据为《房地产管理法》第46条：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。该法第48条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书，房屋所有权证书办理。《担保法》第34条也规定，抵押人所有的房屋才可以抵押。而按揭贷款中购房者用所欲购住房做抵押，在签订借款合同前购房者仅付给开发商一定比例的首付款，银行的贷款还未划到开发商账户中，购房者此时不可能取得所欲购住房的产权证。但有的保险公司（或银行）却机械地套用《个人住房贷款管理办法》第25条的规定，在购房者还未取得所欲购房屋产权证的时候签订保险合同，该保险合同因投保人不具保险利益而无效。

　　一旦保险合同无效将对保险公司产生不利的法律后果：购房者房屋若出现保险责任范围内的风险，保险公司将不得不给付赔偿金。其法律依据不是保险合同，而是新《合同法》中规定的缔约过失责任。

　　若投保人主张合同无效，保险公司应全额退回投保人所交纳的全部保险费。其依据为《合同法》第58条：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

　　因此，我们可以得出这样结论，保险公司承担着房屋的风险责任，而且可能因投保人主张合同无效，而将收到的保险费返还给投保人。

　　综上所述，保险公司应在购房者取得所购住房产权证后再与之订立个人住房贷款保险合同，如果是在签订借款合同前与之订立保险合同，需在特别约定处约定：本保险合同自投保人取得所购住房产权之日生效。

 （黑龙江省达明律师事务所—李滨 律师）

李滨律师原单位黑龙江达明律师事务所   现在单位黑龙江高盛律师事务所