随着房改的深入，贷款购房出日益为人们所接受。按照银行的要求，当个人从银行贷款买房时，必须向保险公司投保个人抵押房屋保险。然而，你是否知道这份保险中设置了诸多不公平、不合理的强制条件，注入的水分又太多吗？日前，黑龙江省达明律师事务所保险专业律师李滨对该险种提出了种种质疑，他认为该险是一项毫无弹性且具有准强制性的保险。

房子未到手，我为谁保险

    日前，哈尔滨市张女士为购买商品房，决定申请贷款。当她同哈市房改资金管理中心签定公积金贷款协议时，该中心要求张女士同时签定房屋财产保险合同，并一次性交纳15年保费，保险有效期从签定之日起算起。然而，直到一个半月后，张女士才领到所购住房的产权证。此时，她才真正拥有了自己的房产。张女士感到不能理解，这一个半月中，房子不属于我，而我却要付保险金，我在为谁保险费？如果此时房屋出了险，保险公司应当赔付给谁？对此，李滨律师认为张女士提出的问题很有道理。《保险法》明确规定，投保人对保险标的应当具有保险利益，张女士在未取得房屋所有权时，产权应当属于房产开发商，此时，该房屋如果出现保险责任范围内的意外损毁，保险公司便没有赔付对象。向不具有保险利益的投保人收取保费既不合理，更违反了《保险法》的有关规定。该合同是否有效暂且不讲，至少保险公司向张女士多收了一个半月的保险费。

    据了解，目前哈市有5000多人依此办法办理了公积金住房贷款。房子未到手，却不得不向保险公司交纳一笔保费，这险让人保得好糊涂。

投保的是房屋，为何地皮也要保？

    张女士花13.2万元购置了一套商品房，她在银行贷款7万元，贷款期限为15年，所以保险年限也为15年。按万分之六的保险费率和13.2万元的投保金额计算，张女士交了1200元保费。然而，当她得知,如果出现意外，房屋被毁，保险公司最多只按实际损失，即房屋建筑成本6万元赔付。张女士困惑了：我岂不是多交了保费？

    李滨律师指出，《个人抵押贷款房屋保险条款》中所讲的保险对象是房屋本身，房屋所占土地、室内财物甚至与房屋主体结构成为一体的室内装修等，并不在保险范围内，即使房屋全毁了，保险公司最多也只按房屋建筑成本赔付。而事实上，投保人必须按购房价格政策投保，这其中包括，建筑成本、土地成本、利润税金等。也就是说，保险公司将永远不会消失的土地成本以及利润税金，也纳入到了保险范围内收取高额保费，明显属超额投保。他认为对房屋建筑成本投保这才公平。李滨律师同时认为，保险公司即使允许购房者按贷款额投保，如张女士按贷款额7万元投保，出险时保险公司赔偿实际损失，张女士还属超额保险。

    据介绍，去年哈市新增个人住房贷款20亿元，即大约有2万多户居民办理了个人抵押贷款房屋保险。保守计算，如每户“超保”费为200元，全市贷款人将为不在保险范围内的“地价”投保400万元。

我买保险，银行怎成“第一受益人”？

    按照银行的要求，贷款人在与保险公司签订保险合同时，要特别约定银行为第一受益人。也就是说，如果贷款人的房屋出险，保险公司将赔偿款直接给付银行作为供款人的还款。李滨律师认为：这项条款太霸道，“受益人”是人身保险合同中的专有名词，财产保险中没有这一概念。银行制定此项条款，其根本用意就是确保自己的利益不受损失，而付钱者却是借款人。保险中谁投保谁受益这是最基本的原则。按照《保险法》的规定，银行无权干涉保险人（保险公司）履行赔偿或者给付保险金的义务，也不能限制被保险人或者受益人可取得保险金的权利。银行要求“强制保险”的目的就是把贷款的风险转嫁给保险公司，如果要想成为受益人，银行应以“抵押权人”的身份投保该险。房屋出险后，受损失的是借款人，此时的保险赔偿可解借款人的燃眉之急，保险的意义也就在于此。然而，银行却从中将保险赔偿款截走，实际上是要求借款人提前还款，那么，保险公司就应将剩余的保费退还。我掏钱，你受益，而且丝毫没有商量余地，这是一种武断行为，让人无法接受。

    李滨律师认为，银行放贷既然是一种商业行为，就应承担一定风险，不应把是否投保作为贷款的必要条件。而银行强制指定必须到某保险公司投保的做法也是违法的，违背了《保险法》的有关规定，即使投保，贷款人也应有选择保险公司的权利。

至今未出一户险，这种险该不该保？

    目前，哈市各保险公司在住房贷款抵押险中执行的费率是根据保险期限的长短，从万分之三到万分之八不等。据介绍，去年哈市新增个人住房贷款达20亿元，那么，与之相对应的住房贷款保险费受益是多少我们不得而知。一位保险人士毫不讳言，该险种一年保费收入不下500万。而自开办此项业务几年来，至今没有一户出险。一边是高保险费率，一边却是接受于零的理赔风险，李滨律师对该保险费率的合理性提出质疑。他认为，保费是由纯保费和附加保费组成，前者是大量同质风险的成本，用于补偿被保险人发生保险事故所造成的损失；后者用于保险公司的各项业务开支和预期利润。如果按一年所收入保费500万、纯保费占总保费二分之一计算，用于支付保险事故的纯保费应为250万左右。而实际上保险公司一笔未赔，所有这些钱全揣进了保险公司腰包，按万分之八的费率计算，去年2万例借款人中应有16例出险，而事实却是接近于零的出险率。保险公司是根据大数法则和概率理论来确定保费的，这么高的保险费率与零出险率难成比例，消费者花几千元为一堆用钢筋水泥筑成、极难出险的空房子投保，不免有些荒唐。去年10月，该险种保费做了下降的调整，李滨律师认为，房屋本身的风险没有变化，10月以前按旧费率计算的提前预交的保费应应退回投保人。另外，李滨律师还对该险种一次性收费（保险期5年以上，保费一起交）、银行是否具有保险代理资格等问题提出质疑。他认为，投保该险种被要求一次性收费5年以上甚至10年或15年（以借款期限计算）的保费，保险公司不仅收取高额的复利利息。而事实上，借款人欠银行的债务每月每年都在递减，借款人的投保金额也应随之递减，因而保费采用逐年交纳的办法才是合理的。

《中国消费者报》报记者  刘传江

注；李滨律师原在黑龙江达明律师事务所执业

             现在黑龙江高盛律师事务所执业