各曾销售过《个人抵押贷款房屋保险》产品的财产保险公司：

　　房贷险自问世以来就争议不断，我个人认为《个人抵押贷款房屋保险》条款存在明显的显失公平和与现行法律、法规相悖之处，本着维护保险消费者的合法权益及促进保险业健康、持续发展的目的和同保险业商榷的态度，特发表如下建议，供参考。

　　首先，过去房贷险的收费显失公平。

　　目前，在贷款购房过程中，房贷险的收费标准已经做了改动。目前的房贷险10年期的保费是房价的万分之一，而同样是10年期的以往保费却是万分之六，是现行费率的6倍！而保险标的物———房屋本身的风险并没有本质的不同。如果说如今万分之一的保费是有精算学依据的、科学、公平的费率，那么，被废止的费率万分之六则是显失公平的费率。我们从去年才开始实行新的收费标准，那么在新标准之前不公平的收费又如何处理呢？

　　其次，以房屋的销售价格作为保险金额显然是没有依据的。房屋的销售价格一般包括土地取得成本、建筑及配套成本以及开发商的利润和税金三部分。而每一部分又大概占房屋销售价格的三分之一。作为保险标的房屋，其保险价值中并不包括土地取得的成本和开发商的利润和税金，所以以商品房的销售价格作为保险金额显然是不适当的、也是不公平的。《保险法》第40条2款明确规定：保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，超过的部分无效。这样看来，无论是过去的老规定还是现行的新标准，都是违反《保险法》的。

　　在2001年底，上海的保险业就认识到了房贷险收费不合理的问题，不但降低了保费，而且还对过去的高收部分实行了“召回”，就是将老保户多收的保费折合成其他险种的保费，实现了保险的“自动扩展”。而我们在2003年才做出保费降至万分之一的决定，但对过去多收部分仍然没有任何说法。

　　我以一个法律工作者的身份呼吁，各销售《个人抵押贷款房屋保险》的保险公司，应该本着最大诚信、公平合理、实事求是的原则；本着切实维护保险消费者合法权益及维护保险行业的行业信誉的原则，“召回”已销售的“不合格产品”，并参照外省市的做法，将原不合理的条款自动扩展成相对合理的条款。

                                             黑龙江高盛律师事务所

                                              律 师   李    滨

　　                                         2004 年 7 月 28 日

　　律师质疑房贷险

　　“我跟踪房贷险有4个年头了”，这是记者见到我省保险专业律师李滨时他说的第一句话。2001年2月份李滨第一个从法律的角度对老房贷险发出了质疑的声音，此后，国内媒体纷纷发表署名文章对老房贷提出了质疑。

　　据保险业内人士介绍，房贷险是为按揭贷款购房、降低银行的信贷风险的配套措施之一，是有法律依据的一个险种。但是，该险种自销售以来就饱受诟病，一直存在很大的争议，2001年争议达到了一个高潮。

　　我市市民张女士于2000年1月14日与某开发商签订了购房合同，因房款不足向某金融机构申请购房贷款。1月18日，在和该金融部门签订贷款合同之前，应其要求，交了按房屋总价费率万分之六的10年贷款保险费1000多元。后来张女士于同年3月1日取得所购房屋的产权证明。这里有一个很大的问题，张女士在1月18日至3月1日期间的保费交得是不是有些“冤枉”呢？因为《哈尔滨市房屋产权属条例》中规定，房屋产权证书是房屋权利人依法拥有房屋的惟一凭证。也就是说，张女士在3月1日以后才能拥有房屋的所有权，才具有投保资格。那么，在这段期间内，张女士对无法投保的东西缴纳了保费。

　　质疑之一， 老房贷险的保费过高，显失公平

　　调查得知，2000年仅哈尔滨市新增个人住房贷款就达20亿元。若以每套房屋贷款10万元计，大约有两万套房屋被保了险。实际情况却是：截止到2001年2月，几年来该险种所承保的房屋无一例出险！低出险率反而却收取高额的保费，这对消费者的权益是一种侵害。

　　同样，据媒体报道，1992－1998年，上海各家保险公司房贷保险费收入达2.4亿元，但其间理赔案只有一例，金额仅为8万元。“面对接近于零的出险概率，对于专业人士而言，很容易得出保费太高、显失公平这个结论。”李滨律师说。

　　质疑之二， 老房贷险保险额度过高，不合理

　　老房贷险在初期一直要求购房者按所购房屋的销售价格为基础来计算所要缴的保险费。而事实上，房屋销售价格中取得土地的费用占了销售价格的30％以上，但土地几乎不存在风险。即使房子被洪水冲垮了，土地仍然安在；除去土地价格和开发商的利润和其所缴的税金，房屋的实际价值只是房屋销售价格的三分之一左右，那么，按房屋销售价收取保费就大大超过了作为保险公司所承保财产（房屋）本身的实际保险价值，保险公司因此多收购房者的保险费近两倍。

　　质疑之三， 老房贷险保险期限过长，明显违法

　　老房贷险不论是对现房还是期房，一律要求购房者在同银行签订借款合同前就要购买老房贷保险，而且保险合同自订立合同时就生效。而根据保险法的有关规定，借款购房人只有在真正取得所购房屋后，才具有保险利益，才有为所购房屋投保的主体资格。也就是说，购买期房的保险消费者将有可能因此多缴几个月甚至几年的保险费。而购房者真正应该购买的保险应该是自己在失去还款能力时由保险公司负担的保证保险。

　　房贷险应实行“召回”

　　据了解，2001年11月15日，上海市保险同业公会发布公告，明确自当日起，统一实施新的房贷保险保费标准，该险种新增了“还贷保证保险责任”，即购房人在还款期限内若因意外伤害导致死亡或伤残，而丧失全部或部分还款能力时，保险公司将按一定的比例替购房者承担全部或部分还款义务。

　　公告还规定，新增的还贷保证保险责任“自动扩展”到上海地区各保险公司已签发的有关抵押住房保险的有效保单，即对原老房贷险的保险消费者同样适用。也就是说老房贷险在上海被“召回”了。据一位保险业内人士说：“新房贷险向着维护保险消费者利益的方向前进了一大步。降低了房屋保险的费率；降低了房屋保险的保险金额；缩短了保险期限；增加了一个还贷保证保险；而且总体保费还不变。”

　　我省在2003年年初实行了新的房贷险收费标准。但是，是否对老房贷险的保险消费者也同样是自动将条款扩展，我省的保险业并没有明确的说明。

　　墙内开花墙外香

　　“墙里开花墙外香。首先提出房贷险质疑的是我省法律界，但接受批评并调整老房贷险的城市却是上海市。”李滨律师遗憾的说。

　　在上海保险业对房贷险实行改革近两年以后，我省的保险业才做出了举动，而且仅仅是降低了费率。那么我们为什么不能像上海的保险业那样做得更彻底些呢？一位业内人士以一个案例说明了其中的绿由：一位提前还贷的购房者，要求保险公司退还剩余保险费，保险公司只退给人家一半的保险费，称另一半保险费到银行要去，因为银行当初将其所收购房者缴的保险费的一半作为银行的代理费给扣下了。他指出，保险业长期保持着“一经售出，概不退换”的“传统”。对于消费者而言，保险公司总是高高在上的，自己“吃了亏，受了气”也只有忍着的份儿。但在市场经济高度发达的今天，无论是出于对消费者负责的态度，还是出于市场竞争的需要，保险业都应该直面自身的问题，给消费者一个好的服务。不能因消费者对保险的专业知识知之不多或面对不平等条约的麻木态度而迟迟不做任何改动。

　　包括房贷险在内的很多保险都可能存在各种各样的问题，保险业要“召回”老房贷险确实要面对这样或那样的困难，但是对于保险业而言，“诚信”是不能丢的。保险是特殊的、非渴求的商品，保险公司向消费者出售的就是写满“诚信”二字的一张纸。我们很难想象，若保险业丢掉了“诚信”二字，谁还会拿着一把一把的钞票来换回一张张仅仅写满承诺的保险合同呢？

　　本报记者金镒